Preise ins Ungewisse: Wie geht es am Immobilienmarkt weiter?

Viele fragen sich, ob sie mit Wohnungskauf und Hausbau angesichts steigender Zinsen und strengerer Kreditregeln warten sollen. Drei Szenarien zur Zukunft des Marktes

Steigende Zinsen, strengere Kreditvergaberegeln, hohe Preise – am Wohnimmobilienmarkt bahnt sich eine Zeitenwende an. Im dritten Quartal haben sich die Preise bereits eingebremst, nun beschäftigt Wohnungssuchende und Häuslbauerinnen die Frage, wie es weitergeht. Drei Szenarien zur Zukunft des Marktes.

1. Die Preise steigen weiter

Zinswende hin oder her, preislich ist „the sky the limit“: Das ist ein nicht ganz ausgeschlossenes Szenario. Immerhin sind die Zeiten ungewiss wie nie, was für das Betongold immer schon von Vorteil war. Das hat man auch in der Corona-Pandemie gesehen, sagt der Ökonom Michael Klien vom Wifo: „Aufgrund der hohen Inflation und der Unsicherheit sind Immobilien immer noch ein werthaltiges Investment.“ Klien hält es daher für nicht ganz ausgeschlossen, dass es 2023 wieder eine „leicht steigende“ Entwicklung bei den Preisen geben wird.

Der Theorie können auch andere etwas abgewinnen. „Langfristig gesehen werden die Immobilienpreise weiter steigen“, denkt auch Remax-Österreich-Chef Bernhard Reikersdorfer. Der Preis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt – und hier tut sich nach Ansicht von Expertinnen und Experten auf beiden Seiten gerade sehr viel.

Das Angebot ist bei Remax in den vergangenen vier Monaten „deutlich gestiegen“, sagt Reikersdorfer – was aber auch daran liegt, dass sich die Vermarktungsdauer wesentlich verlängert hat, die Objekte bleiben also länger in der Datenbank. „Für manche Objekte wird es nur noch zwei oder drei Interessenten geben“, Preissteigerungen wie in den vergangenen beiden Jahren werde man deshalb nicht mehr sehen, ist sich Reikersdorfer sicher.

Andererseits mehren sich auch die Berichte, dass potenzielle Verkäufer jetzt zuwarten, weil sich in ungewissen Zeiten niemand von einer Immobilie trennt, der oder die das nicht muss, oder eben auf eine baldige Fortsetzung des Aufwärtstrends hofft, der in Österreich immerhin nun schon seit 18 Jahren anhält.

Noch ein Indiz für ein Steigen der Preise: Die Baupreise sind weiterhin hoch und werden mit dem Ansteigen der Personalkosten mit Jahreswechsel noch einmal steigen, wie der Wohnbauforscher Wolfgang Amann betont. Und auch Baugrundstücke werden wohl nicht billiger werden, denn der Druck auf die Politik, der Verbauung und Zersiedelung Österreichs Einhalt zu gebieten, wird noch weiter steigen.

2. Die Preise rasseln in den Keller

In Ländern wie Irland oder Spanien ist es in den 2000er-Jahren passiert: Dort sind nach Jahren der Spekulation Immobilienblasen geplatzt und die Preise stark gesunken. Hierzulande ist eine solche Entwicklung aber eher unwahrscheinlich, eine Blase will am Immobilienmarkt nämlich niemand erkennen. Die Immobilienverschuldung mache derzeit 33 Prozent des BIPs aus, damit liege man unter dem Niveau Deutschlands und der Eurozone, argumentiert Matthias Reith von Raiffeisen Research, auch die Arbeitslosenrate deutet derzeit auf keine aufziehenden Wolken hin.

Auch, dass es derzeit kaum Notverkäufe durch Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern gibt, die ihre Raten nicht mehr zurückzahlen können, spricht gegen Szenario Nummer zwei. Eine solche „erzwungene Angebotsausweitung“ sei für deutliche Preiskorrekturen aber notwendig. Michael Klien betont, dass solche Notverkäufe nur der letzte Ausweg sind und vorher bei allen anderen Ausgaben zurückgeschraubt wird. Auch die Zinsentwicklung spielt hier eine Rolle. Mit zeitlicher Verzögerung könnten manche also durchaus noch ins Straucheln kommen.

Denn etwas mehr als fünf Prozent der Haushalte gelten laut der Oesterreichischen Nationalbank als vulnerabel, also finanziell leicht verletzbar. Diese Haushalte haben zwar mehr Konsum- als Wohnkredite. Doch ein Zinsplus von nur einem Prozent samt der Inflation von zehn Prozent lässt den Anteil der vulnerablen Haushalte auf über sechs Prozent steigen. Die aktuellen Zinserhöhungen treffen daher viele, hinzu kommen ja noch die hohen Energiekosten. Der Anteil variabel verzinster Kredite liegt in Österreich bei 47 Prozent und damit weit höher als im Euroraum mit knapp 20 Prozent. Diese Kredite sind von den Zinsanstiegen voll betroffen.

Aber zumindest derzeit gibt es eben noch keine Anzeichen, dass sich hier Probleme anbahnen. „Und wenn es keine markante Krise gibt, werden nicht viele Menschen jetzt zum ungünstigen Zeitpunkt ihre Immobilien verkaufen“, sagt Klien.

3. Die Preise stagnieren

Für die meisten befragten Experten das wahrscheinlichste Szenario: Die Preise stagnieren beziehungsweise sinken in manchen Teilen des Landes sogar leicht. Das hört man jetzt bereits von Maklerinnen und Maklern. Michael Klien vom Wifo vergleicht die aktuelle Situation mit den 1990er-Jahren. Damals kam es aufgrund einer geplanten Weltausstellung in Wien zu massiver Spekulation – und danach landesweit zu einem Abschwung am Markt.

Fünf bis sechs Jahre habe es dann im ganzen Land stagnierende Preise und teilweise sogar leichte Rückgänge gegeben, damals seien sogar die Bodenpreise leicht zurückgegangen. Ab 2002 und 2003 sind die Preise dann wieder gestiegen.

Auch beim Entwickler Immobilienrendite AG geht man davon aus, dass die Preise nun nicht mehr stark steigen werden. In den letzten Monaten seien „viel zu hohe Preise“ verlangt worden, nun sei es möglich, dass „realistischere Preise verlangt werden“, die Angebotspreise also fallen.

Ein wichtiger Faktor in der aktuellen Marktsituation ist die Kreditvergabe, seit August gelten ja strengere Vergabekriterien. Notwendig wurde das, weil die Immobilien in Österreich viel zu oft mit nur wenig Eigenkapital vergeben wurden. Kreditnehmerbezogene Maßnahmen seien daher notwendig geworden, wurden auch in der EU in vielen Ländern angepasst.

Die Leistbarkeit von Immobilien leidet damit aber weiter. Diese Leistbarkeit mit Überschuldung zu kompensieren könne laut Nationalbank aber auch nicht das Ziel sein. Das berge das Risiko der Überschuldung von Haushalten, erhöhe das Risiko für Banken durch Kreditausfälle, und auch für die Wirtschaft sei das schlecht, weil kaum freies Kapital mehr für Konsumausgaben blieben.

Klar ist: Für 2022 wird der Preisanstieg wegen eines starken ersten Halbjahres mit einem Plus von rund elf Prozent laut den Zahlen von Raiffeisen Research noch einmal zweistellig ausfallen. Es könnte, darin sind sich die Experten einig, für einige Zeit das letzte Jahr mit einem zweistelligen Plus sein.

Quelle: Standard.at, 23.11.2022

Über Mosam Real Estate

Mosam Real Estate wurde 2017 gegründet und hat seinen Firmensitz in Wien. Das eigentümergeführte Unternehmen versteht sich als gesamtheitlicher Immobiliendienstleister und Wohnbauentwickler. Der Fokus liegt hierbei in der hochwertigen Vermarktung von Wohn- und Gewerbeimmobilien in ganz Österreich, sowie in der Sanierung und Errichtung von Wohnbau unter Bedachtnahme der gegenwärtigen Einsatzmöglichkeiten nachhaltiger und klimaschonender Bausubstanzen und Bauweisen.

Weitere Informationen finden Sie unter www.mosam-realestate.com